금리인상과 집값의 관계

1. 금리인상

대출금리가 올라가면 심리적 압박을 느끼게 됩니다.

대출을 받을 때 4~5% 금리까지는 예상하고 대출을 받았기에

실제 인상된 금액이 그리 크지 않기에 그런가 보다 하지만

심리적 압박감을 무시할 수는 없습니다.

 

그런데 정말 영끌해서 대출을 받아 부동산에 투자한 다주택자들은

그 압박감이 상당 할 겁니다.

부동산 투자 경험이 없으면 보통 여기서 무너지면서 급매로 여유

부동산을 내놓게 되고 이런 기운들이 전염되면서 전세금을 들고

날으는 집주인도 있고, 집값은 하락으로 접어들게 됩니다.

 

주택 투자 심리가 싸늘하게 식고 있습니다. 투자심리를 가늠할 수

있는 지표인(소비자 심리 지수) 주택 가치 전망 지수가 하락 추세에

있습니다. 한국은행에서 가장 최근인 2022년 1월에 발표된 지수는

100입니다. 이 지수가 100이라는 것은 집값이 오를 것이라고 생각하는

사람과 내릴 것이라고 생각하는 사람이 비슷하다는 뜻입니다.

 

 하지만, 이 지수가 100이라고 해서 아직도 투자 심리가 나빠지지 

 않았다고 생각하는 것은 오류입니다.

 지난 역사상 평균치가 107.5라는 것을 감안하면 현재의 투자 심리는

 역대 평균치 이하라는 것을 의미합니다. 2021년 10월까지만 해도

 125에 달했던 이 지수가 3개월 사이에 25포인트나 빠질 정도로 투자

 심리가 급속히 식고 있습니다.

 

 그러면 투자 심리가 식어가고 있는 이유는 금리인상에 있습니다.

 작년 만 해도 0.50%였던 기준금리를 올해 1월 14일까지 세 차례나

 인상하여 1.25%를 만들었습니다. 문제는 여기서 끝나는 것이 아니라

 올해도 몇 차례 금리가 더 인상될 것이라고 예상됨에 따라 투자 심리도

 식어가고 있는 것입니다.

 

 금리인하 때는 유동성 때문에 집값 오른다고 하는 사람들이 금리 인상되면

 공급이 부족해서 집값이 올라간다고 또 논리를 바꿉니다.

 하지만 계속된 금리인상은 수요를 줄이고 수요가 줄면 가격이 내려가는

 것이 인지상정입니다. 하지만 사실 금리인상기에 자산 가격이 싸지기에

 이때만큼 자산 사기에 좋은 때는 없습니다.

 

 지금 해야 할 일은 좋은 자산이 싸게 나오면 언제든지 사겠다 이런 마음을

 갖는 게 중요합니다. 이럴 때 상급지로 옮겨야 하고, 우량주식을 사야 하고,

 비트코인을 사야 합니다.

 

 하지만 보통 사람들은 금리가 인하되고 자산 가격이 올라가기 시작할 때 

 자산을 사들입니다. 부자와 아주 반대로 가는 겁니다.

 결국 자산 가격 하락에 대한 공포를 이겨내지 못하면 시간이 지나고 그때

 팔지 말 것 그때 살걸 하고 나중에 후회만 남게 됩니다.

 여의도 재건축과 같이 절대 떨어질 수 없는 자산들이 급매가 나온다면

 이번에는 꼭 사시기 바랍니다. 이번 금리 인상기를 놓치면 또 10년 후

 작년과 같이 후회하는 날이 반복될 겁니다.

 

2. 금리인상과 집값의 관계

 금리인상과 집값의 관계는 상당히 낮습니다.

 저금리면 집값이 오르고, 고금리면 집값이 떨어질 것처럼 생각하지만

 통계는 그렇게 말하고 있지 않습니다.

 금리 인상기에도 집값은 올랐을까? 우리나라는 전세라는 제도가 있기 때문에

 전세를 끼고 투자하는 대부분의 다주택자는 대출 자체가 나오지 않습니다.

 1 주택자의 경우도 고가 주택의 경우는 대출 한도가 아주 적거나 대출이 

 나오지 않는 경우도 많습니다. 이러한 부분으로 금리 인상이나 인하가 고자

 주택 시장에는 영향을 적게 주는 것입니다. 다만 저가 주택 시장의 경우는

 상태적으로 대출을 받아 내 집 마련을 하려는 실수요자가 많기 때문에 이들은

 영향을 받을 수밖에 없습니다. 이는 금리 인상기에는 저가 지역이 영향을 

 더 받는 원인이 됩니다.

 

 금리보다는 수요나 공급, 그리고 통화량과 같은 다른 요소가 집값에 영향을

 더 끼치기 때문입니다. 금리가 인상되는 시기는 실물 경기가 과열되어 물가가

 오르거나 자산 시장이 과열될 때입니다.

 금리 인상이 시작되는 시점이 경기가 가장 좋은 시점이라고 해석할 수 있고,

 금리 인상을 제외한 다른 요소는 집값을 포함하여 자산 시장의 버블을 키우는

 작용을 하고 있다는 뜻입니다. 금리를 계속 인상하지는 않을 것입니다.

 금리 인상은 경기가 과열되는 것을 막거나 속도를 조절하는 수단이지, 경제를

 망치는 수단으로 사용되지 않습니다.